Для владельцев торговой и офисной недвижимости земельный налог часто рассчитывается по повышенной ставке — до 1,5% от кадастровой стоимости. Но после Постановления Конституционного Суда от 21.07.2026 № 52-П и последовавших за ним определений Верховного Суда у бизнеса появились аргументы для пересмотра налоговых обязательств. ФНС уже направила в инспекции обзор судебной практики, чтобы унифицировать подходы. Рассказываем, что изменилось и какие действия стоит предпринять.
Суть спора: почему ставка 1,5% оказалась под вопросом
Пункт 1 статьи 394 НК РФ разрешает муниципалитетам устанавливать дифференцированные ставки земельного налога в пределах 1,5% для отдельных категорий земель. На практике это часто приводило к тому, что участки под коммерческой недвижимостью облагались по максимальной ставке, даже если фактическое использование было смешанным или не соответствовало заявленному виду разрешённого использования.
Конституционный Суд в Постановлении № 52-П указал: дифференциация не должна приводить к произвольному завышению налога. Если участок используется не только для торговли, но и, например, для склада или парковки, ставка должна определяться исходя из фактического использования, а не только по документам. Иное нарушает принцип экономической обоснованности налога.
Что решил Верховный Суд
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в определениях, упомянутых в письме ФНС, поддержала налогоплательщиков в нескольких типичных ситуациях:
- Смешанное использование участка. Если на земле расположено здание, где часть площадей сдаётся под офисы, а часть — под производство, применять максимальную ставку ко всему участку нельзя. Налог должен рассчитываться пропорционально долям фактического использования.
- Несоответствие вида разрешённого использования. Если в ЕГРН указан вид «для торговли», но фактически участок используется под автостоянку, суд может признать применение ставки 1,5% необоснованным. Налогоплательщик вправе доказать иное использование.
- Отсутствие экономического основания. Муниципалитет обязан обосновать, почему для конкретной категории установлена максимальная ставка. Простая ссылка на вид разрешённого использования без анализа реальной доходности участка недостаточна.
Кого это касается
В первую очередь — собственников и арендаторов земельных участков под:
- торговыми центрами и отдельно стоящими магазинами;
- объектами общепита и бытовых услуг;
- складскими комплексами, совмещёнными с офисами продаж;
- автосервисами, автомойками, парковками.
Если вы платите земельный налог по ставке 1,5% и при этом участок используется не только под торговлю, есть смысл проверить обоснованность расчёта.
Что проверить уже сейчас
- Вид разрешённого использования в ЕГРН. Закажите выписку и сравните с фактическим использованием. Если есть расхождения — это основание для пересмотра.
- Доли площадей в здании. Если на участке стоит многофункциональное здание, определите, какая часть используется под торговлю, офисы, склад, производство. Эти данные понадобятся для расчёта пропорции.
- Муниципальный нормативный акт о ставках. Проверьте, как сформулированы категории земель, для которых установлена ставка 1,5%. Если формулировка размыта или не учитывает фактическое использование, это аргумент в вашу пользу.
- История платежей. Соберите декларации и платёжки за последние три года — в пределах этого срока можно подать уточнённые декларации и вернуть переплату.
Пошаговый план действий
Шаг 1. Анализ текущей ситуации
Сопоставьте кадастровую стоимость, применяемую ставку и фактическое использование участка. Если ставка 1,5% применяется ко всему участку, а под торговлю занято менее 100% площади, вероятно завышение налога.
Шаг 2. Подготовка доказательств
Соберите документы, подтверждающие фактическое использование: договоры аренды с назначением помещений, технический паспорт здания, экспликации, фотографии, акты обследования. Чем детальнее, тем лучше.
Шаг 3. Обращение в инспекцию
Подайте уточнённую налоговую декларацию за периоды, где налог был завышен. Приложите пояснения и копии документов. Если инспекция откажет, можно обжаловать решение в вышестоящий орган или суд, ссылаясь на Постановление КС № 52-П и определения ВС.
Шаг 4. Корректировка на будущее
Если фактическое использование изменилось, внесите изменения в ЕГРН (вид разрешённого использования) или инициируйте пересмотр кадастровой стоимости. Это снизит налоговую базу в следующих периодах.
Чек-лист: что сделать для пересмотра земельного налога
- ☐ Получить выписку из ЕГРН о виде разрешённого использования участка.
- ☐ Определить фактическое использование участка и долю торговых площадей.
- ☐ Найти муниципальный акт, установивший ставку 1,5% для вашей категории.
- ☐ Проверить, есть ли в акте обоснование дифференциации.
- ☐ Собрать документы о фактическом использовании (договоры, техпаспорт, фото).
- ☐ Рассчитать сумму переплаты за последние три года.
- ☐ Подать уточнённые декларации с пояснениями.
- ☐ При отказе — подготовить жалобу в УФНС или иск в суд.
Позиция КС и ВС даёт бизнесу реальный инструмент для снижения земельного налога, но требует тщательной подготовки. Если сомневаетесь в расчётах, проконсультируйтесь с налоговым юристом, знакомым с этой практикой.
